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“住宅按套内面积算”引起海南购房者关注

来源:国际旅游岛商报 点击数:846 发布日期:2019-02-26 09:39:21 关闭本页

     连日来,一篇“告别买100平方米只得70平方米!住建部新规:住宅按套内面积算”的文章刷屏。文章称,住建部公布的一项新规征求意见稿显示,房地产交易将正式告别“公摊面积”,近一年来舆论密切关注的“买100平方米房子只得70平方米”现象有望终结。那么,住房问题关系到每个家庭的切身利益,国内一直以住房建筑面积计价售房的确存在不合理之处,也因“公摊”产生不少投诉和矛盾,因此该消息迅速引起关注。海南的情况如何?商报记者就此采访了房产市场和专业人士,了解了他们的看法。

    市民反映:按建筑面积计价确实存在不合理

    这几天,从按建筑面积到按套内使用面积,这种计价方式的改变,对购房者来说究竟有多大利好?对开发商和房地产市场又会带来哪些影响呢?

    市民张先生说,老百姓省吃俭用攒钱买房,其实想法很简单,就是想有宽敞明亮的房子。实在想不通的是按照建筑面积计价,买的房子却被公摊面积占去20%至30%。在同一个小区中,不同位置、不同楼栋、不同楼层的同样的建筑面积,可能套内面积是不一样的,不同小区的差异那就更大了。他支持政府按套内面积计算房价,那样比现在这种稀里糊涂被宰的感觉要好,明明白白消费,不像现在停车位到底算不算公摊面积?要是算,为什么还要花钱买车位?电梯又算不算公摊?要是算,那电梯广告挣的钱咋没见几个分钱给业主?

    市民王先生说,他买的是精装修房,买之后通过核算发现其中精装修费用高于正常装修费用。他询问之后才知道,房子的精装修费用居然根据建筑面积计算,这样业主们都是哑巴吃黄连,有苦说不出。

    在记者随机采访的10名市民中,也有3名市民是这样认为的,现阶段实行的法律法规对公摊系数没有明确的限制,全靠开发商一句话。3位市民一致认为,即便将来真的取消了公摊,房价也不会降低,反而会随意提高。其理由是开发商还是以总成本加利润,除以可售房屋的套内面积计算出套内面积均价再定总房价。

    销售商:从销售角度考虑,开发商会把公摊面积定在合理范围内

    一石击起千层浪,不少人依据“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”而猜测“公摊面积”将就此取消。

    代理过多个楼盘销售的朱经理称,计入公摊面积的地方主要有两大块,公共交通部分及公共建筑空间。公共交通通道包括走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间。公共建筑空间包括电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。一般而言,楼层越高的房子公摊面积会越大。像普通六层砖混结构楼房,其公摊面积约占房屋建筑面积的12%至15%;十几层的小高层住宅楼,其公摊面积的比例在18%左右;高层剪力墙结构的楼房,其公摊面积大约在20%以上。另外,塔楼的公摊面积比例略低于板楼;写字楼从公共需求及品质上考虑,公摊面积可能会达到30%以上。

    朱经理称,从销售角度考虑,开发商会尽量把公摊面积定在一个易于销售的范围内。像高端住宅,业主讲究气派,希望门厅、过道、电梯的面积够宽敞、电梯数够多,公摊面积比例要比普通住宅高。对于住建部新规,住宅按套内面积算,朱经理说,其实海口也有相当长的时间,曾执行过套内面积计算房价,后来只是政府部门没有再特别强调,这一政策的执行也就不了了之。

    开发商:按建筑面积或套内面积计算那只是“换汤不换药”

    那么,“套内面积交易”无法根本改变“公摊面积”存在的现实,取消“公摊面积”是否意味着房价会涨?

    在秀英开发过多个楼盘的陈经理在接受记者采访时说,按建筑面积或套内面积计算房价,其实那是换汤不换药,开发商不会做赔本的买卖。他认为,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,不影响房价上涨或下跌。只是算法不同,房地产估价主要有成本法、收益法、市场比较法。公摊面积是否算入交易,和成本法相关,但这个因子变化的权重还没大到影响名义价格。他不否认,一些位置好的房,开发商在定价时,不乏一些离谱的价格,那主要取决于周边的环境和配套实施的完善,不是单一孤立的,开发商也会在定价时综合多方的因素。

    “开发商需要承担的是成本,如果需要开发商来为原公摊面积买单,整体成本提升,开发商可能采取的一个方式就缩小公共部位的面积,对于购房者来说,居住感就没那么舒适。”另一开发商老板这样说。

    专业人士建议:不妨执行按套内面积售房

    有关负责人在接受媒体采访时说,最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。

    对此,一位曾是海南省房地产协会有关工作人员认为,正规的房地产开发商一般会先到相关行政主管部门申办规划、建设、预售等手续。房地产商会委托测绘单位对预售房产进行“预测绘”,业主以专业测绘单位测绘的面积作为付房款的依据。该工作人员认为,套内面积相对较容易弄明白,因为它好测绘、好计算。按套内面积计算房价,可以避免很多纠纷。而公摊面积的多少,并没有特别明确的规定,所以有的“黑心”开发商会钻空子,这一切因为没有明确的法律规定,购房者难以接受却也无可奈何。因此,建议海口应学习重庆、香港等地按套内面积售房的方式,这样也让消费者对所购房屋的面积心里有数,明明白白,减少纠纷。

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