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新动能加速房企转型

来源:北京晚报 点击数:847 发布日期:2019-03-22 16:00:41 关闭本页

   经历了十多年的飞速发展后,房地产业作为传统产业,开始出现了拐点。2018年,房地产行业整体增速放缓,房地产行业内部也在调结构、稳增长,不过分追求速度与规模,强调品质与效益,成为很多房企在新市场形势下的共识。在减速发展的表象下,新的行业发展动能正在逐步构建其版图,蓄势待发。

   无论是从增量市场到存量市场的转换,还是多元化转型以谋求新的利润增长点,新动能开始给房地产行业以改变,令这一传统行业焕发新的生机。与此同时,重品质、重运营,向中心城市及新城市群进军,成为众多房企的既定目标。旧的行业惯性正在更新改变,新的动能正在培育壮大。

   丁祖昱(易居企业集团总裁)

   租赁市场面临“洗牌”

   2018年地产百强房企突破了10万亿元的销售额。增速有所放缓,销售总规模出现大幅度上涨。

   易居企业集团总裁丁祖昱预测,2019年房企整体销售总金额预计在13万亿元,销售面积则从17亿平方米回落。

   根据克而瑞的数据统计,在一线城市和部分二线城市,远郊刚需房的去化从2018年开始就出现了比较大的滑坡。丁祖昱建议房地产企业重新关注市场需求,“2019年要设计一部分降级的产品,降级包括面积和户型的降级,例如更多地开发功能齐全的50平方米或60平方米的刚需房,对接购买力不足的刚需市场。”

   对于房屋租赁市场这一蓝海,丁祖昱表示,未来仍可能出现洗牌的情况。“主要因为租赁市场出租率、租金和资本市场对租赁市场的看法都在发生变化。这会改变前几年租赁运营公司一哄而上的情况。”

   在他看来,2018年,长租公寓行业跌宕起伏,风波不断。从推高租金备受舆论关注到甲醛超标遭遇维权,再到因企业倒闭而暴露出的租金贷业务,长租公寓走到了“至暗时刻”。

   丁祖昱认为,租赁行业背靠大树才能避免未来压力太大,而这棵大树就是房企。如果房企重新发现租赁市场中的机会,比如需求旺盛的蓝领公寓,那么租赁市场仍然存在蓝海。他认为,房企牵头的租赁运营公司,在2019年可能会成为“一枝独秀”。

   ·城市群·

   一线周边崛起 楼市“主战场”转移

   围绕一线城市形成的城市群开始崛起,使其成为当前房企竞逐的新“战场”。

   今年的政府工作报告中指出,要坚持以中心城市引领城市群发展,促进区域协调发展,提高新型城镇化质量。围绕解决发展不平衡不充分问题,改革完善相关机制和政策,推动区域优势互补、城乡融合发展。其中,京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能,高标准建设雄安新区。落实粤港澳大湾区建设规划,促进规则衔接,推动生产要素流动和人员往来便利化。将长三角区域一体化发展上升为国家战略,编制实施发展规划纲要。长江经济带发展坚持上中下游协同,加强生态保护修复和综合交通运输体系建设,打造高质量发展经济带。

   随着中国城市间均衡发展进程加速,在楼市调控的背景下,收缩战线、地域聚焦成为不少房企未来战略布局的主要方向。一二线城市地价回调、三四线需求快速释放,2019年房企将减少对于四线城市投资力度,重心逐步回归一二线城市及经济基础发展良好的三四线城市。

   例如,在北京周边,天津、保定、廊坊,在上海周边,南通、苏州、盐城,接收了一大批一线城市外溢客群。而这些城市近些年在环境宜居度上、城市生活配套上逐步向一线城市靠近,加之政策利好,众多综合实力较强的新一线城市吸引力进一步增强,也成为了置业者意向城市的新选择。

   ·盈利模式·

   重品质重运营 回归产品本身

   当前中国城市化进程已进入下半场,城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变。

   如今,在房企的年销售额冲上3000亿元、5000亿元后,安全与风险问题成为首要关注的问题。过去高负债、高成本、高杠杆的“三高”模式,开始转向低负债、低成本、低杠杆的模式。销售额排名靠前的企业开始更关注品质管理和企业内控,行业中的大部分房企已经逐步发展形成了自身标准化、系统化的产品体系,未来房企之间的竞争将回归产品竞争的本质。

   除了单一开发销售模式之外,优秀开发商开始切入生活服务业务板块,逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展,“硬件”+“软件”轻重并举,快速切入存量运营和生活服务行业,包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等,并开始形成产业链协同效应。此外,越来越多的开发商开始深耕细分领域,更加注重专业化开发,而不是简单的项目复制。

   “重运营”成为开发商未来要学会的本领。从“产销模式”向“资管模式”转变,从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变,行业面临全面转型。

   ·长租公寓·

   蕴藏万亿市场

   在房地产企业多年来激烈争夺的新房市场外,近年来国家大力发展住房租赁市场,让房企、中介机构、各路资本在这一领域大力布局。

   从当前的政策和各级政府的表态来看,大力培育住房租赁市场,完善租购并举,深化租赁市场调控体系,成为主基调。

从供应上看,租赁住房未来也将成住房供应结构重要的组成部分。中国指数研究院的数据显示,去年全年,中国共计成交租赁相关用地142宗,规划建筑面积达647万平方米。2018年,推出租赁用地的城市增多,整体推出规模较2017年进一步提升,万亿元规模的租赁市场正在加速启动。

   数据报告分析称,一方面是国家明确倡导热点城市大幅增加租赁住房用地供应,北京、上海、深圳等热点城市在未来供地计划中大幅提升租赁相关用地供应计划,未来租赁住房将成住房供应结构重要组成部分;另一方面热点城市租赁住房供应明显不足,亟需更多增量土地提供更多租赁住房。

   正是在这种背景下,虽然一直被认为是回报周期长、不赚钱的领域,但长租公寓还是被众多房企争相“抢滩”。记者 陈静思


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